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房地產稅落地后 房價真的會涼涼嗎?

來源:中新經緯 2021-05-12 17:15中投網 A-A+

  據財政部網站5月11日消息,11日,財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會,聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

  近幾年,有關房地產稅的任何風吹草動,都會引起市場關注。多位受訪專家均表示,種種跡象表明,房地產稅的立法進度正在加速推進。相比于之前頻頻提到的“立法先行、充分授權、分步推進”原則,此次座談會提到了“試點”二字,并且聽取部分城市人民政府負責同志的意見。業內認為,房地產稅或可能在一些大城市率先試點。

  加速推進信號明顯

  近來,官方已經多次提及房地產稅。今年發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中提出,推進房地產稅立法,健全地方稅體系,逐步擴大地方稅政管理權。

  今年5月6日,財政部部長劉昆在經濟日報發表《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》一文中提出,健全直接稅體系,逐步提高直接稅比重,進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。在2020年底公開發布的文章中,劉昆重申,按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

  據了解,房地產稅法是由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草,在今年的全國人大常委會立法工作計劃中,未提及房地產稅。

  此次,財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會,意味著什么?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,會議是以座談會的形式召開的,而非研討會,即屬于政策決策性質的會議,分量比較重。座談會結束后,相關消息就在財政部官網發布,釋放出了較強的信號,即改革方向不改變、改革步伐不停止、改革思路漸成熟。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對中新經緯客戶端稱,決定房地產稅立法、征收的四個部門聚齊,信號意義非同一般。但這個工作比較漫長,房地產稅立法至少在2021年沒有時間表。“我認為,從疫情后的房地產演進形勢看,加快推出房產稅,對調節因房產而拉大的收入差距很有意義。”

  景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受中新經緯客戶端采訪時表示,四部門的座談會雖然不是一個帶有時間表意義的會議,但至少證明房地產稅正在加快推進。

  數年來首次提出試點

  過去幾年有關房地產稅立法的表述,多是“立法先行、充分授權、分步推進”“穩妥推進”等詞匯。此次座談會的一個重要不同點在于提出了“改革試點”“聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。”

  嚴躍進稱,座談會討論的內容是“房地產稅改革試點”,其核心在于“試點”二字,這是過去數年沒有出現過的。追溯過去的改革,2011年《發展改革委關于落實全國人大常委會對國民經濟和社會發展計劃執行情況報告審議意見的報告》中曾提及“房產稅改革試點工作”內容,而2011年恰是上海和重慶試點房產稅的階段。(注:房產稅只是房地產稅中諸多稅種的一個。)

  嚴躍進說:“從此類邏輯看,多年來首次提及改革試點工作,有很強的風向標意義,房地產稅未來可能會在部分城市試點。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂也分析道,房地產稅一定會遵循穩妥推進的原則,首先是擴大試點城市,總結上海和重慶試點經驗,進一步優化征收方式,可能會在房價上漲壓力較大的城市試點。

  胡景暉預測,一些大城市和房價上漲過快的城市,有可能被納入試點。“深圳是中國特色社會主義先行示范區,加上去年市場過熱,是不是有可能先試點?還有住建部約談的一些城市,也有可能。此外,房地產稅是要推行全國的,只在大城市試點也不一定行,二三線城市也可能會試點。”

  打擊囤房、炒房行為

  如今,外界不管是談及房地產稅,還是房產稅,有一種“談稅色變”的傾向,認為房地產稅或還是房產稅的推出,必將會打壓房價。房地產稅落地后,房價真的會涼涼嗎?

  其實,就房地產稅中最受關注的房產稅而言,上海、重慶的房產稅至今已經試點十年,但兩地的房價一直也是隨著全國市場的波動而上下調整。以2015年以來的這一波房價上漲為例,國家統計局數據顯示,2020年12月,上海市、重慶市新建商品住宅銷售價格較2015年分別上漲了56%、49.3%,二手住宅銷售價格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。

  不少學者認為,上海、重慶的房產稅試點之所以沒有起到作用,是因為征收范圍小,房產稅能否調節房價,還是看稅基、稅率及免征面積等。胡景暉稱,未來的房產稅立法,可能會是一個原則性立法,規定一些征收原理,框定一個大致范圍,因為它是一個地方稅種,還要充分授權各地方根據實際情況去制定征收細節。

  胡景暉還表示,政府推進房地產稅立法的目的,是為了改變“土地財政”模式、開辟新的稅源,但出臺后,確實也會間接地調節房價,增加居民持有房屋的成本,打擊囤房、炒房的行為。“對于那些持有多套房屋的人,肯定是利空,城里有一套,郊區有一套,就差不多了。房地產稅會抑制房價的過快上漲,但導致房價暴跌的可能性不大。”

  嚴躍進稱,房地產稅會增加持有房產的成本,降低潛在收益,進而倒逼一部分房東拋售房產,壓低房價。但下降多少,還要看房地產稅的試點情況。

  許小樂稱,房地產稅的出臺,短期會讓市場供需關系進行一次重構,主要是多套房業主根據自身的支付成本進行評估,短期可能會有部分房源出手,存在一次脈沖效應。業主降價出售會導致價格短期下行,但沖擊大小取決于家庭住房擁有情況。

  “這些城市通常是一些需求比較旺盛的城市,供給端的沖擊很快會被需求端消化,房地產價格變為賣方的定價加上稅收,賣方的定價是否會上漲,仍然取決于城市市場的供需關系。從長期看,房地產稅本質上是一項成本,會讓整體市場的交易變小。這項成本最終會由市場承擔,具體是買房人還是開發商承擔,取決于雙方的價格彈性,稅收負擔更多落在缺乏彈性的一方身上。”許小樂對中新經緯客戶端分析說。

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